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Kanton Schwyz - Unternehmen - Steuern - Grundstückgewinnsteuer - Wegleitung - Steuerbegründende Veräusserungen - Kosten und Abgaben bei Veräusserung

Kosten und Abgaben bei Veräusserung

1.   Allgemein

In Abzug gebracht werden können Kosten und Abgaben, welche unmittelbar mit der Veräusserung des Grundstücks verbunden sind, wie:

  • Kosten für Veräusserungsinserate;
  • Handänderungssteuern (Abschaffung per 1.1.2009);
  • Notariats- und Grundbuchgebühren;
  • Vermessungs- und Vermarkungskosten (bei Abparzellierungen);
  • Gebühren für behördliche Bewilligungen (z.B. aufgrund Boden- oder Vormundschaftsrecht);
  • Vermittlungsprovisionen an Drittpersonen (siehe Ziffer 2).

Nicht abzugsberechtigt sind folgende Kosten:

  • Kosten im Zusammenhang mit steueraufschiebenden und nicht zustandegekommenen Rechtsgeschäften;
  • Umzugskosten und Räumungskosten des Grundstücks (werden den Besitzes- resp. Betriebskosten zugerechnet);
  • Gebühren für Bankgarantien oder Bankbürgschaften zur Sicherung der Grundstückgewinnsteuer, da diese nicht zur Erzielung des steuerbaren Gewinns, sondern im Zusammenhang mit der Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer aufgewendet werden müssen;
  • Die Grundstückgewinnsteuer; Ausnahme: Gewerbsmässig mit Liegenschaften handelnde juristische Personen (bei Veräusserung von Liegenschaften aus dem Umlaufsvermögen),, sofern diese auf deren Berücksichtigung bei der Gewinnsteuer verzichtet.

Kasuistik:

  • Kosten für die Auflösung einer Festhypothek sind grundstückgewinnsteuerlich nicht abzugsfähig (StKE 820-132-49/96 vom 10.12.1996).
  • Kosten im Zusammenhang mit der Steuerveranlagung können nicht abgezogen werden (LU Verwaltungsgericht 25.5.2000).

 

2.    Provisionen an Drittpersonen

Provisionen sind Leistungen, die die veräussernde Person einer Drittperson bezahlen muss, weil diese die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachgewiesen oder den Abschluss eines Vertrages vermittelt hat. Provisionen können nur berücksichtigt werden, wenn die Tätigkeit des Mäklers auch tatsächlich zum Abschluss des Kaufvertrages geführt hat. Anrechenbar ist grundstückgewinnsteuerlich nur das Erfolgshonorar. Die steuerpflichtige Person hat deshalb nachzuweisen, dass der Mäkler tatsächlich auch erfolgreich tätig geworden ist; dabei ist zu beachten, dass schriftliche Mäklerverträge und Zahlungsbelege für sich allein für den Nachweis einer echten Vermittlungstätigkeit noch nicht rechtsgenüglich sind.

Die Anrechenbarkeit einer Mäklerprovision ist auf den üblichen Umfang beschränkt. Der Grenzsatz für die steuerliche Anerkennung der Mäklerprovision (unter Berücksichtigung der Art der Mäkelei [Nachweis- oder Vermittlungsmäkelei]) liegt je nach Höhe des Erlöses für überbaute Grundstücke in der Regel zwischen 1 und 3 %. Gemäss Praxis werden bei Einzelobjekten als übliche Provision bewilligt (zuzüglich Mehrwertsteuer):

Verkaufserlös (in Franken)

 

Honorarsatz

Mindestbetrag (max. jedoch eff. Zahlung)

Maximalbetrag (max. jedoch eff. Zahlung)

0

bis     1’500’000

3.00 %

10'000 + MWST

45’000 + MWST

1’500’001

bis     2’500’000

2.50 %

45’000 + MWST

62’500 + MWST

2’500’001

bis     5’000’000

2.00 %

62’500 + MWST

100’000 + MWST

5’000’001

 bis   10’000’000

1.50 %

100’000 + MWST

150’000 + MWST

ab 10’000’001

1.00 %

150’000 + MWST

 
Eigenprovisionen, d.h. Entschädigungen für eigene Kaufs- und Verkaufsbemühungen, sind nicht anrechenbar. Im Gegensatz zur Anrechenbarkeit wertvermehrender Ausgaben, bei denen auch die von der veräussernden Person selbst erbrachten Eigenleistungen zur Anrechnung gelangen können, sind Mäklerprovisionen nur anrechenbar, wenn der Mäkler im Verhältnis zur auftraggebenden Person als Drittperson betrachtet werden kann, und zwar aus der einzig massgebenden Sicht der auftraggebenden Person. Deshalb gelten auch Mit- und Gesamteigentümer, welche bei Veräusserung eines gemeinsamen Grundstücks eine Vermittlungs- und Nachweistätigkeit erbringen, nicht als unabhängige Drittpersonen, weshalb eine entsprechende Entschädigung nicht geltend gemacht werden kann

Kasuistik:

  • Nicht als Mäklervertrag wurde der Auftrag an einen Anwalt anerkannt, der für die Vertragsverhandlungen und für die Verbeiständung bei Vertragsabschluss beigezogen worden war (RB 1972 Nr. 45).
  • Kein Mäklervertrag im Sinne von OR 412 stellt ein allgemeiner Auftrag dar, der auch juristische Beratung, insbesondere Steuerberatung, umfasst (RB 1980 Nr. 73).
  • Kein Mäkler ist der aufgrund einer Generalvollmacht handelnde Bevollmächtigte (RB 1975 Nr. 78). Der Bevollmächtigte gilt dabei nicht als Dritter.
  • Für persönliche Bemühungen (inkl. Zeitaufwand) der steuerpflichtigen Person um das Zustandekommen des Kaufs oder des Verkaufs sowie für weitere Verrichtungen, die üblicherweise zum eigenen Aufgabenkreis einer Grundeigentümerin oder eines Grundeigentümers bzw. der Bauherrschaft gehören, kann weder ein Zuschlag zum Erwerbspreis gemacht noch ein Abzug vom Veräusserungserlös vorgenommen werden (BGE 104 Ia 23; BGE 101 Ia 4; LGVE 1975 II Nr. 43 und 46).
  • Eigenprovisionen, d.h. Entschädigungen für eigene Kaufs- und Verkaufsbemühungen, sind nicht anrechenbar (ZH VGr 11.7.1991, StE 1992 B 44.13.5 Nr. 6; ZH VGr 1.7.1986, StE 1987 B 44.13.5 Nr. 3; StE 1984 B 44.13.5 Nr. 1; RB 1982 Nr. 109; BE VGE 29.04.1991, in die neue Steuerpraxis Nr. 9, Sept. 1991; BGE 103 Ia 24 E. 4c).
  • Das Mitglied einer einfachen Gesellschaft (resp. bei Miteigentum-, Gesamthands- und Konsortialverhältnissen), das eine Vermittlungs- und Nachweistätigkeit erbringt, gilt nicht als Drittperson, weshalb die dafür geleistete Entschädigung nicht anerkannt wird. (RB 1981 Nr. 93; ZH VGr 14.9.1993, SR 93/0027; StKE 668-124-95/90 vom 9.10.1991; VGE 340/92 vom 28.09.1992 S. 7; VG-BE 27.9.1994, NStP 49 1995 H.2 S.17-23).
  • Das Organ einer juristischen Person ist keine anzuerkennende Drittperson (ZH VGr 1.7.1986, StE 1987 B 44.13.5 Nr. 3; StE 1984 B 44.13.5 Nr. 1); von der juristischen Person an ihre Organe bezahlte Vergütungen für Kaufs- und Verkaufsbemühungen können daher nicht als Mäklerprovisionen abgezogen werden.
  • Muss aus den Umständen geschlossen werden, dass die steuerpflichtige Person einen gleichartigen Vertrag mit einer unbeteiligten Drittperson nicht abgeschlossen hätte, so handelt es sich um ein in Wirklichkeit nicht gewolltes Scheingeschäft, dem die steuerliche Anerkennung zu versagen ist (VGE 308/90 vom 29.06.1990, StPS Mai 1991 S.28ff).
  • Die Anerkennung des Mäklers als Drittperson findet ihre Grenze dort, wo der Mäkler nur formell als von der veräussernden Person unabhängige auftritt (ZH VGr 11.7.1991, StE 1992 B 44.13.5 Nr. 6; ZH VGr 1.7.1986, StE 1987 B 44.13.5 Nr. 3; StE 1984 B 44.13.5 Nr. 1).
  • Die Mäklertätigkeit ist anhand konkreter Angaben zu beweisen (VGE 344/92 vom 26.11.1992).
  • Die Entschädigung für die Tätigkeit eines Mäklers, die nicht zum Verkaufserfolg führte, kann grundstückgewinnsteuerlich nicht abgesetzt werden (VGE 383/83 vom 7.9.1984; StE 1987 ZH B 44.13.5 Nr. 3).
  • Im Umstand, dass die eine Provision empfangende Person die erhaltenen Zahlungen selbst dann vollumfänglich zu versteuern hat, wenn diese von der veräussernden Person nicht oder nicht vollständig als Aufwendung in Abzug gebracht werden kann, ist auch im interkantonalen Verhältnis keine unzulässige Doppelbesteuerung zu erblicken (BE Verwaltungsgericht 29.4.1991, StE 1991 B 44.13.5 Nr. 4; BGr 9.2.1994, 2P.58/1993).

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