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Kanton Schwyz - Unternehmen - Steuern - Grundstückgewinnsteuer - Wegleitung - Steuerbegründende Veräusserungen - Beteiligungsübertrag einer Immobiliengesellschaft

Übertrag massgebender Beteiligungen an Immobiliengesellschaften


Gemäss § 106 Abs. 2 Bst. a StG unterliegt der Grundstückgewinnsteuer die Übertragung massgebender Beteiligungen an Immobiliengesellschaften. Eine Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft gilt als massgebend, wenn sie für sich oder im Zusammenwirken mit Drittpersonen die stimmkraftmässige Mehrheit verschafft oder wenn durch die Beteiligung Sonderrechte an einer Wohneinheit oder Sondernutzungsrechte eingeräumt werden (§ 4 Abs. 1 GGStV).

Massgebender Veräusserungszeitpunkt ist stets der Zeitpunkt, an welchem die Verfügungsgewalt auf die erwerbende Person übergegangen ist; bei einer gestaffelten Übertragung ist dies somit der Zeitpunkt, an welchem derjenige Anteil übertragen wird, mit dem insgesamt eine massgebende Beteiligung als übertragen gilt (§ 4 Abs. 2 GGStV).

Die wirtschaftliche Betrachtungsweise führt dazu, dass steuerlich die Existenz der Gesellschaft unbeachtet bleibt und an deren Stelle auf den materiellen Gehalt des Vorganges und den Inhalt der rechtsgeschäftlichen Vereinbarung abgestellt wird.

Als Immobiliengesellschaft gilt eine juristische Person, die sich ausschliesslich oder überwiegend mit der Nutzung oder Verwendung (Vermietung, Verpachtung, Veräusserung, Überbauung usw.) von Grundstücken befasst. Betriebsgesellschaften bezwecken demgegenüber die dauernde Erhaltung des Grundbesitzes als sachliche Grundlage ihres Fabrikations-, Handels- oder sonstigen Geschäftsbetriebs; die Übertragung von Beteiligungsrechten an Betriebsgesellschaften ist keine steuerpflichtige Veräusserung, auch wenn deren Aktiven überwiegend in Immobilien bestehen.

Die Beurteilung, ob eine Gesellschaft als Immobiliengesellschaft zu würdigen sei, richtet sich nach dem Zeitpunkt, da die Veräusserung bzw. die Übertragung der beherrschenden Beteiligung auf eine Drittperson erfolgt.

Kasuistik:

  • Unter den Tatbestand der wirtschaftlichen Veräusserung fällt auch die Veräusserung von Beteiligungsrechten an einer Holdinggesellschaft, deren Aktiven aus Mehrheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften bestehen (BGE 103 Ia 159).
  • Bei der Beurteilung, ob eine Gesellschaft als Immobiliengesellschaft zu würdigen sei, ist auf die tatsächliche Gesellschaftstätigkeit und nicht auf die allenfalls weitergehende statutarische Zweckumschreibung abzustellen (StE 1996 B 42.23 Nr. 7). Ausschlaggebend ist immer die Gesamtbetrachtung der konkreten Umstände des Einzelfalls, wobei insbesondere das Verhältnis zwischen Erträgen (bzw. Veräusserungserlösen) aus Liegenschaften und anderen Erträgen, aber auch die Verteilung der eingesetzten finanziellen und personellen Mittel für die in Frage stehenden Unternehmensbereiche als Beurteilungskriterien heranzuziehen sind (StE 1995 B 42.23 Nr. 6).
  • Eine Gesellschaft kann als Immobiliengesellschaft bezeichnet werden, wenn sie ausschliesslich oder überwiegend die Nutzbarmachung der Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage bezweckt, wobei dies durch Veräusserung, Vermietung, Verpachtung oder Überbauung geschehen kann (RB 1992 Nr. 50, RB 1989 Nr. 21).
  • Eine Gesellschaft, die überwiegend auf eigene Rechnung unüberbaute Grundstücke erwirbt, sie überbaut und hernach gesamthaft, parzellenweise oder als Stockwerkeigentum weiterveräussert, ist eine Immobiliengesellschaft und keine Betriebsgesellschaft, selbst wenn ihre Eigenleistungen, die sie aber nicht gegenüber Dritten als GU erbringt, mit Bezug auf die Projektierung und Bauleitung erheblich sind (RB 1995 Nr. 52, StE 1995 B 42.23 Nr. 6).
  • Eine Aktiengesellschaft, deren Tätigkeit sich darauf beschränkt, ein dauernd vermietetes oder verpachtetes Hotel zu verwalten, stellt eine Immobiliengesellschaft dar, auch wenn die Statuten den Betrieb des Hotels vorsahen, das Grossinventar Eigentum der Gesellschaft geblieben und der Miet- oder Pachtzins vom Umsatz abhängig war (VGE 358/82 vom 25.02.1983).
  • Werden die Aktien einer Betriebsgesellschaft veräussert, die ihrerseits die Aktien einer Immobiliengesellschaft besitzt, so wird die damit verbundene Übertragung der Aktien in dem Umfange nicht als wirtschaftliche Handänderung besteuert, als die Liegenschaften der Immobiliengesellschaft dem Geschäftsbetrieb der Betriebsgesellschaft dienen (ZBI 72 49).
  • Der Erwerb der Aktien einer Betriebsgesellschaft stellt weder eine zivilrechtlich noch wirtschaftlich steuerbare Veräusserung dar, weshalb nach deren Umwandlung in eine Immobiliengesellschaft und späterer Veräusserung der Aktien sich die massgebliche Besitzesdauer nach der letzten besteuerten zivilrechtlichen oder wirtschaftlichen Veräusserung bestimmt.
  • Damit von einer wirtschaftlichen Veräusserung gesprochen werden kann, muss das Rechtsgeschäft aus der Sicht der veräussernden Person als Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht erscheinen (BGr, 28.11.1975, P 105/75). Die Übertragung einer blossen Minderheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft löst keine quotenmässige Besteuerung aus. Werden jedoch von zwei Minderheitsbeteiligten, die zusammen die Mehrheit an einer Immobiliengesellschaft halten (oder vom Mehrheitsbeteiligten zusammen mit einem Minderheitsbeteiligten) die Beteiligungen gesamthaft auf eine Drittperson übertragen, so liegt eine wirtschaftliche Veräusserung vor (RB 1976 Nr. 72, RB 1958 Nr. 12).
  • Die steuerlich massgebende Veräusserung erfolgt in jenem Zeitpunkt, in welchem das Eigentum an den Gesellschaftsanteilen zivilrechtlich auf die Drittperson übertragen werden (RB 1993 Nr. 27, StE 1993 B 92.9 Nr. 3).

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