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Kanton Schwyz - Unternehmen - Steuern - Grundstückgewinnsteuer - Wegleitung - Steuerbemessung - Allgemeines zu Aufwendungen (Abgrenzung; Dumontpraxis)

Allgemeines zu Aufwendungen (Abgrenzungen; Dumontpraxis)

Abgrenzungen zur Einkommens-/Ertragssteuer

Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer bereits als Abzüge berücksichtigt worden sind, können nicht als wertvermehrende Aufwendungen angerechnet werden. Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer, weil wertvermehrend, nicht zum Abzug zugelassen wurden, sind bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten zuzurechnen.

Sind werterhöhende Kosten für Investitionen zum Zwecke der Energieeinsparung bei der Einkommenssteuer zusätzlich zu den Unterhaltskosten ganz oder teilweise steuerlich berücksichtigt worden, können diese Kosten später nicht mehr als wertvermehrende Aufwendungen angerechnet werden.

Einlagen in den Erneuerungsfonds werden bei den Einkommenssteuern als effektive Unterhaltskosten anerkannt. Daher sind Investitionen, welche durch eine Stockwerkeigentümergemeinschaft gemeinsam vorgenommen wurden, zuerst in Unterhaltskosten und werterhöhende Ausgaben aufzuteilen und die angerechneten Erneuerungsfondseinlagen von den Unterhaltskosten in Abzug zu bringen. Verbleibt von den Erneuerungsfondseinlagen ein Überschuss, ist dieser von den werterhöhenden Ausgaben abzuziehen.

Anschaffungsnahe Instandstellungsarbeiten / Dumontpraxis

a) Praxis für Gewinnbemessungszeitraum bis 31.12.2009
Im Jahre 1973 hat das Bundesgericht entschieden, dass Unterhaltskosten, welche in den ersten 8 Jahren (seit 1993 erste fünf Jahre) seit dem Eigentumserwerb anfallen, als anschaffungsnahe Instandstellungsarbeiten gelten und somit als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden können. Diese Rechtsprechung ist bekannt unter der Bezeichnung Dumontpraxis. Im Jahre 1997 hat das Bundesgericht diese Praxis angepasst (BGE 123 II 218 ff., publ. in NStP 51 [1997] S. 102 ff.) und kommt seither nur noch bei neu erworbenen Grundstücken zur Anwendung, welche von den bisherigen Eigentümern im Unterhalt vernachlässigt worden sind. Damit sind innert den ersten 5 Jahren nach Erwerb eines Grundstücks nur noch solche Kosten anschaffungsnah und somit bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar, wenn damit unterbliebener periodischer Unterhalt nachgeholt oder das Grundstück ganz oder teilweise umgebaut oder einer neuen Nutzung zugeführt wird.
Indizien für werterhöhende und somit bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbare Ausgaben können sein:
  • Der Minderwert der Gebäulichkeiten beträgt gemäss per 31.12.2009 gültiger Schätzungsverfügung mehr als 50 %.
  • Von den Rechtsvorgängern wurden die Unterhaltsarbeiten nicht regelmässig und nicht periodengerecht ausgeführt (d.h., dass die einzelnen Bauteile nicht periodisch unterhalten und auch nach Ablauf von deren Lebensdauer nicht erneuert wurden [z.B. die Zentralheizung, gemäss Usanz mit einer mittleren Lebensdauer von 20 Jahren, ist 30 Jahre alt]); der Nachweis dafür, dass der Rechtsvorgänger die Unterhaltsarbeiten nicht regelmässig und nicht periodengerecht ausgeführt hat, ist durch die steuerpflichtige Person zu erbringen.

Ausnahme von der Dumontpraxis: Bei Aufwendungen, welche einer steuerpflichtigen Person nach Erwerb eines Grundstücks aus einer Erbteilung angefallen sind, findet die Dumontpraxis im Rahmen der eigenen Erbquote keine Anwendung.

b) Praxis für Gewinnbemessungszeitraum ab 1. Januar 2010 (Abschaffung Dumont-Praxis)
Aufgrund des Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2008 über die steuerliche Behandlung von Instandstellungskosten bei Liegenschaften, in Kraft gesetzt per 1. Januar 2010, mit welchem sowohl das DBG wie auch StHG geändert wurden, wurde die Dumont-Praxis abgeschafft. Neu können, nach Anpassung der kantonalen Gesetze, werterhaltende Instandstellungskosten auch bei vernachlässigten Liegenschaften schon unmittelbar nach deren Erwerb abgezogen werden. § 32 Abs. 2 Bst. a StG wurde dahingehend ergänzt, dass auch die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften einkommenssteuerlich abziehbar sind. Damit können die ab 1. Januar 2010 angefallenen Kosten grundstückgewinnsteuerlich nur noch abgezogen werden, soweit sie gemäss "Merkblatt zur Abgrenzung von Anlage- und Unterhaltskosten" als werterhöhend gelten.

Unterhaltskosten

Als Unterhalt gelten Massnahmen, die der Werterhaltung dienen. Werterhaltende Massnahmen sind der Ausgleich einer Abnützung (Reparatur) oder der Ersatz einer Installation. Unterhaltskosten sind gegebenenfalls bei der Einkommens- resp. Gewinnsteuer der entsprechenden Steuerperiode abziehbar. Ein Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer ist dagegen nicht möglich; siehe dazu auch den Ausscheidungskatalog zur Abgrenzung von Anlage- und Unterhaltskosten.

Als Unterhaltskosten gelten insbesondere:

  • Auslagen für die Behebung von Schäden (Reparaturen);
  • Auslagen für jährlich oder periodisch wiederkehrende Erneuerungsarbeiten aller Art (Neutapezierung, Neuanstrich, Fassadenrenovation usw.);
  • Auslagen für den gleichwertigen Ersatz bereits vorhandener Anlagen (sanitäre Einrichtungen, Kochherde, Heizeinrichtungen usw.);
  • Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften, sofern dessen Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten der Gemeinschaftsanlagen verwendet werden;
  • Gartenunterhalt (Pflege und Ersatz der Pflanzen, die das Jahr überdauern, Zaunreparaturen, Wegausbesserungen usw.), soweit es sich nicht um Einkommensverwendung handelt (Rasenmähen, Schneeräumen, Gartenreinigungs- und Gartenräumungsarbeiten, Aufwand für Blumen- und Gemüsekulturen) oder bei Fremdnutzung den Mieterinnen oder Mietern nicht gesondert in Rechnung gestellt wurde.

Kasuistik:

Bei den Unterhaltskosten handelt es sich um Aufwendungen für den laufenden Unterhalt und die Bewirtschaftung des Grundstücks, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bisheriger Werte ist (StE 1987 B 44.13.1 Nr. 1).

Einkommensverwendung

Nicht abzugsfähig sind Aufwendungen, die unter den Begriff der Einkommensverwendung fallen. Als solche gelten insbesondere Aufwendungen für:

  • Rasenmähen und Schneeräumung;
  • Gartenreinigungs- und Gartenräumungsarbeiten;
  • Blumen- und Gemüsekulturen usw.

Kasuistik:

  • Der generelle Umkehrschluss, wonach alle Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer nicht abgezogen wurden bzw. nicht abgezogen werden konnten, bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung anzurechnen sind, ist nicht zutreffend (LGVE 1987 II Nr. 18; LU VGE vom 19.10.1982).
  • Bei Umbauten bestehender Gebäude können wertvermehrende und werterhaltende Aufwendungen naturgemäss nicht immer klar auseinandergehalten werden; sie lassen sich aus diesem Grund nur schätzen. Dabei ist es Sache der steuerpflichtigen Person, die notwendigen Schätzungsgrundlagen zu beschaffen. Hierzu bedarf es insbesondere genauer Angaben über den Zustand und die Ausrüstung des Objekts vor und nach dem Umbau (ZH VGr 22.4.1986, StE 1987 B 44.13.1 Nr.1).

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