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Kanton Schwyz - Unternehmen - Steuern - Grundstückgewinnsteuer - Wegleitung - Grundstücksbegriff

Grundstücksbegriff

1.    Allgemein

Als Grundstücke gelten die Liegenschaften, die in das Grundbuch aufgenommenen selbstständigen und dauernden Rechte, die Bergwerke, die Miteigentumsanteile an Grundstücken, die mit den Grundstücken fest verbundenen Sachen und Rechte sowie Bauten und Anlagen auf fremdem Boden (§ 105 StG).

Das Zugehör (Art. 644 Abs. 2 ZGB) fällt im Grundstückgewinnsteuerrecht als bewegliche Sache ausser Betracht und wird bei der Steuerberechnung ausgeschieden. Zugehör hat zum Grundstück eine räumliche, möglicherweise lose, jedoch dauernde wirtschaftliche Beziehung (Wirtschaftspatent, Wirtschaftsmobiliar, Hotelmobiliar, Molkereigerätschaften, Metzgerei- und Bäckereieinrichtungen, Benzintanksäulen, Maschinen, Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft). Nicht zum Zugehör, sondern zu den anrechenbaren Anlagekosten zählen Gegenstände, die nach landläufiger Auffassung zu einem Grundstück gehören, wie z.B. Waschmaschinen, Kochherde, Fensterläden, Türen etc.

2.    Umschreibung der einzelnen Grundstücksarten


2.1   Liegenschaften


Liegenschaften stellen die weitaus wichtigste Art von Grundstücken dar. Als solche wird ein bestimmtes Stück Erdoberfläche mit genügend bestimmten Grenzen verstanden, das rechtlich mittels eines Grundbucheintrages umschrieben ist. Soweit sich auf Liegenschaften Gebäude befinden, stellen diese, genauso wie Pflanzen, Quellen und Grundwasser, kraft gesetzlicher Bestimmung (ZGB 667, 674, 704) Bestandteile der Liegenschaft dar, zu der sie gehören, und bilden mit dieser, solange sie nicht abgetrennt werden, eine rechtliche Einheit (Akzessionsprinzip, ZGB 642 II).

2.2   Selbstständige und dauernde Rechte

Voraussetzung für die Verdinglichung der selbstständigen und dauernden Rechte ist die Aufnahme ins Grundbuch, wobei - wie für eine Liegenschaft - ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird. Mit der Aufnahme ins Grundbuch als eigenes Grundbuchblatt gelten diese Rechte als eigene Grundstücke und können wie Liegenschaften veräussert, belastet, verpfändet und vererbt werden. Als selbstständige und dauernde Rechte können u.a. Baurechte (ZGB 779 III) und Quellenrechte (ZGB 780 III) ausgestaltet sein.

Das Baurecht ist eine privatrechtliche Dienstbarkeit, mit der jemand das Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (ZGB 779 I). Ein Baurecht gilt als Grundstück im Sinne von § 105 StG, wenn es als selbstständiges und dauerndes (mind. 30 Jahre) Recht ausgestaltet ist. Obwohl das Baurecht grundsätzlich übertragbar und vererblich ist (ZGB 779 II), kann es höchstens auf 100 Jahre begründet werden (ZGB 779 l).

2.3   Bergwerke

Genauso wie bei den selbstständigen und dauernden Rechten bedarf das Bergwerk einer Aufnahme ins Grundbuch (mit eigenem Grundbuchblatt), damit es als Grundstück anerkannt wird.

2.4   Miteigentumsanteile an Grundstücken

Unter den Miteigentumsanteilen sind rechnerische Anteile (Quoten, Prozente) an einem Grundstück zu verstehen, das mehreren Personen ohne räumliche Aufteilung zusteht.

2.5   Mit den Grundstücken fest verbundene Sachen und Rechte

Bestandteile teilen das rechtliche Schicksal des Grundstücks, zu dem sie gehören, und gelten daher ebenfalls als unbewegliche Sachen (sog. Akzessionsprinzip) und sind bei der Steuerberechnung miteinzubeziehen. Bestandteil einer Sache ist alles, was nach der am Orte üblichen Auffassung zu ihrem Bestand gehört und ohne ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann (Art. 642 Abs. 2 ZGB). Zu den Bestandteilen einer landwirtschaftlichen Liegenschaft zählen z.B. festinstallierte mechanische Einrichtungen wie Abladevorrichtungen, Melkanlagen, Jaucherührwerk, Jauchepumpen, Geflügelbatterien, Boiler etc.

2.6   Bauten und Anlagen auf fremdem Boden

Mit Bauten und Anlagen auf fremdem Boden wurde steuerlich ein zusätzlicher, vom Zivilrecht abweichender Grundstücksbegriff geschaffen. 

3.    Das Baurecht im Speziellen


3.1   Allgemein


Das Baurecht ist die grundsätzlich übertragbare und vererbliche Dienstbarkeit, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten (Art. 779 Abs. 1 und 2 ZGB). Ist es selbstständig (d.h. weder zugunsten eines herrschenden Grundstückes noch einer bestimmten Person errichtet, Art. 655 Abs. 3 Ziff. 1 ZGB) und dauernd (d.h. auf wenigstens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit begründet, Art. 655 Abs. 3 Ziff. 2 ZGB), so kann es - muss aber nicht - als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden (Art. 779 Abs. 3 und 943 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB; Art. 22 Abs. 1 lit. a der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011, SR 211.432.1; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, Band III, 4. Aufl. 2012, § 74 Rz. 2518 ff.; Tuor/Schnyder/ Schmid/Rumo-Jungo, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 13. Aufl. 2009, § 108 Rz. 28 ff.).

Die hauptsächliche Wirkung des Baurechts besteht darin, dass das Eigentum des auf fremdem Boden errichteten Bauwerks dem Bauberechtigen zusteht (Art. 675 Abs. 1 ZGB). Das Akzessionsprinzip (Art. 667 ZGB) wird damit durchbrochen (Simonius/Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Band II, 1990, S. 126 f.; Steinauer, a.a.O. § 74 Rz. 2513; s. auch BGE 111 II 236 E. 2). Auch wenn das Baurecht als selbstständiges und dauerndes Recht ausgestaltet ist, kann es aber auf höchstens 100 Jahre begründet werden (Art. 779l ZGB). Dem Eigentümer (des Grundstücks) verbleibt während der Dauer eines Baurechts lediglich das Eigentum am belasteten Grundstück. Am Ende des Baurechts lebt das Akzessionsprinzip wieder auf und die Gebäude fallen in das Eigentum des Grundeigentümers (Simonius/Sutter, a.a.O., S. 127).

In Erweiterung des Grundstücksbegriffs gemäss Schweizerischem Zivilgesetzbuch (Art. 655 ZGB) gelten im Kanton SZ gemäss § 105 StG nicht nur die im Grundbuch aufgenommenen selbstständigen und dauernden Rechte als Grundstücke (gemäss GBV können selbstständige und dauernde Baurechte mit einer Dauer von mehr als 30 Jahren als solche aufgenommen werden), sondern auch Bauten und Anlagen auf fremden Boden (welche z.B. erstellt wurden aufgrund von nicht als eigene Grundstücke ausgestalteten Baurechtsverträgen oder von Miet- oder Pachtverträgen). Nicht von Bedeutung bei der steuerrechtlichen Qualifikation als Grundstück ist somit die Dauer des begründeten, eingeräumten oder veräusserten Rechts, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk erstellen zu können.

3.2   Begründung / Einräumung / Veräusserung

Gemäss § 106 Abs. 1 StG wird die Steuerpflicht durch jede Veräusserung begründet, mit der Eigentum an Grundstücken oder Anteilen an solchen übertragen wird. Nachdem im Kanton Schwyz, unabhängig von deren Dauer, sowohl die im Grundbuch aufgenommenen selbstständigen und dauernden Rechte (z.B. selbstständige und dauernde Baurechte mit einer Dauer von mehr als 30 Jahren können als solche aufgenommen werden) als auch Bauten und Anlagen auf fremden Boden steuerlich als Grundstücke gelten (§ 105 StG), führt demzufolge jeder Eigentumsübergang an solchen zu einer steuerbegründenden Veräusserung. Gemäss Rechtsprechung (BGE 85 I 276; BGE 89 I 253 [Seite 268]) wird auch die Begründung resp. Einräumung eines Baurechts zu Gunsten einer Drittperson, unabhängig davon, ob bebaut oder unbebaut, generell der Veräusserung resp. dem Eigentumswechsel gleichgestellt. Das Bundesgericht führte in BGE 85 I 276 aus, es  habe von jeher anerkannt, es sei nicht willkürlich, bei der Anwendung des Steuerrechts nicht auf die äussere zivilrechtliche Form, sondern auf den wirtschaftlichen Charakter eines Tatbestandes abzustellen, sofern hiefür triftige sachliche Gründe bestehen. Bei der Begründung handle es sich um einen Vorgang, der angesichts seiner Wirkungen einem Eigentumswechsel an einem Grundstück wirtschaftlich derart nahe komme, dass die steuerrechtliche Gleichbehandlung des Vorganges mit einem Eigentumswechsel sich sachlich rechtfertigen lasse.
 
Der Baurechtszins (soweit nicht übersetzt) wird unabhängig davon, ob dieser periodisch oder mittels Einmalentschädigung abgegolten wird, nicht bei der Grundstückgewinnsteuer, sondern bei der Einkommens- resp. Gewinnsteuer besteuert.
 
Kasuistik:
Für die Besteuerung ist die rechtliche Beziehung zwischen Bodeneigentümer und Berechtigtem der Baute ebensowenig von Bedeutung wie die Unterscheidung zwischen Dauer- und Fahrnisbauten (VGE 380/75 vom 31.12.75).