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Kanton Schwyz - Unternehmen - Steuern - Grundstückgewinnsteuer - Wegleitung - Organisation und Verfahren zur Erhebung der Grundstückgewinnsteuer

Organisation und Verfahren zur Erhebung der Grundstückgewinnsteuer

Nachfolgend sind Ausführungen zur Organisation und zum Verfahren vorhanden, welche speziell auf die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer zutreffen. Soweit keine Ausführungen vorhanden sind, finden die im Steuergesetz und den entsprechenden Ausführungsbestimmungen geregelten allgemeinen Organisations- und Verfahrensgrundsätze sinngemäss Anwendung. Nachfolgend finden sich Ausführungen zu:

1. Steuererklärung
2. Mitwirkung der Notariate und Grundbuchämter
3. Mitwirkung der Betreibungs- und Konkursbehörden

1.    Steuererklärung

1.1   Versand


Bei Veräusserungen unter Mitwirkung der Notariate und Grundbuchämter stellt die kantonale Steuerverwaltung der steuerpflichtigen Person die Formulare zusammen mit der Mitteilung des voraussichtlichen Steuerbetrages zu. Bei den übrigen Veräusserungen hat die steuerpflichtige Person die Formulare bei der kantonalen Steuerverwaltung anzufordern. Die Nichtzustellung einer Steuererklärung entbindet nicht von der Pflicht zur rechtzeitigen Deklaration.

1.2   Einreichung Steuererklärung / Fristen


Grundsätzlich ist je (Kauf-) Vertrag eine Steuererklärung auszufüllen, unabhängig davon, wieviele veräussernde Personen beteiligt sind. Sie ist, unter Beilage der mit der Mitteilung des voraussichtlichen Steuerbetrages verlangten Unterlagen, innert 30 Tagen seit der Veräusserung an die kantonale Steuerverwaltung, Grundstückge­winnsteuer, Bahnhofstrasse 15, Postfach 1232, 6431 Schwyz, zuzustellen. Diese Einreichungsfrist ist erstreckbar; allfällige Gesuche um Frister­streckungen sind vor Fristablauf schriftlich und begründet an die gleiche Stelle zu richten.

Die steuerpflichtige Partei kann die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer nicht mit dem Hinweis darauf, dass sie den Nachweis für anrechenbare Aufwendungen im Augenblick noch nicht erbringen könne (z.B. infolge ausstehender Garantiearbeiten) hinauszögern. Gemäss Praxis kommt bei Nachtrags- und Garantiearbeiten, welche innerhalb der nach SIA üblichen Garantiefrist von 5 Jahren anfallen, aus verwaltungsökonomischen Gründen die in § 170 StG geregelte Frist von 90 Tagen erst mit Ablauf dieser Garantiefrist zur Anwendung, womit die veräussernde Person diese Aufwendungen zu diesem Zeitpunkt gesamthaft geltend machen kann.

Kasuistik:

  • Der Steuerpflichtige kann die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer nicht hinauszögern mit dem Hinweis darauf, dass er den Nachweis für anrechenbare Aufwendungen im Augenblick noch nicht erbringen könne (z.B. infolge Fehlens der endgültigen Bauabrechnung); soweit genügende Grundlagen für eine Schätzung fehlen, ist der Steuerpflichtige auf die Möglichkeit einer Revision zu verweisen (RB 1982 Nr. 111).
  • Eine Veranlagung ist trotz unterlassener Mahnung zur Einreichung der Steuererklärung nicht nichtig (BGE 2P.240/1994 vom 17.06.1996; VGE 310/94 vom 6.06.1994).


1.3   Deklarationspflichten / Folgen bei Nichteinreichung


Die gesetzlichen Bestimmungen sehen im Veranlagungsverfahren eine ausgeprägte Mitwirkungspflicht der steuerpflichtigen Person vor, wie die Einreichung der Steuererklärung und einverlangter Unterlagen. Wer diesen Pflichten trotz Mahnung nicht nachkommt, wird mit Busse bestraft und nach pflichtgemässem Ermessen veranlagt. Ebenfalls gebüsst werden steuerpflichtige Personen, die schuldhaft bewirken oder in Kauf nehmen, dass eine Einschätzung zu Unrecht unterbleibt oder die Veranlagung unvollständig erfolgt.

Gemäss dem auch im Steuerrecht anwendbaren Grundsatz von Art. 8 ZGB obliegt die Beweislast für steuerbegründende Tatsachen der Steuerbehörde, diejenige für steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen grundsätzlich der steuerpflichtigen Person. Zu den von der steuerpflichtigen Person nachzuweisenden steuermindernden Tatsachen zählen die Anlagekosten. Gemäss Rechtsprechung kann von einem Grundstückeigentümer erwartet werden, dass er die Belege zu Aufwendungen länger aufbewahrt als gemäss Obligationenrecht üblich.

Zum rechtsgenüglichen Nachweis von Aufwendungen gehört die Vorlage quittierter Rechnungen oder anderer Zahlungsbelege; die hypothekarische Belastung einer Liegenschaft stellt für sich alleine keinen genügenden Beweis dar. Es sind nur die tatsächlich bezahlten Leistungen (Nettobeträge) abzugsberechtigt.

Es ist zu beachten, dass Unterhaltskosten und bei der Einkommens- resp. Gewinnsteuer gewährte Aufwendungen (Zinsen, Investitionen etc.) nicht in der Grundstückgewinnsteuererklärung aufgeführt werden, ansonsten ein Verfahren zufolge versuchter Steuerhinterziehung eröffnet werden kann.

2.    Mitwirkung der Notariate und Grundbuchämter


2.1   Organisation


Im Kanton Schwyz ist die öffentliche Beurkundung von Grundstücksveräusserungen und die Führung des Grundbuchs insgesamt sieben Notariaten und Grundbuchämtern zugewiesen. Diese sind wie folgt nach Liegenschaftsgemeinden organisiert:

  • Schwyz: Schwyz, Ingenbohl, Muotathal, Oberiberg, Unteriberg, Morschach, Riemenstalden, Alpthal, Illgau
  • Goldau: Arth, Steinen, Sattel, Rothenthurm, Lauerz, Steinerberg
  • Gersau: Gersau
  • March, Lachen: Lachen, Altendorf, Galgenen, Vorderthal, Innerthal, Schübelbach, Tuggen, Wangen, Reichenburg
  • Einsiedeln: Einsiedeln
  • Küssnacht: Küssnacht
  • Höfe, Wollerau: Wollerau, Freienbach, Feusisberg


2.2   Aufgaben


Die Notariate und Grundbuchämter haben im Grundstückgewinnsteuerverfahren folgende Aufgaben (§ 14 GGStV):

  • Meldung voraussichtlicher Veräusserungen mit Grundbucheintrag;
  • Mitwirkung bei der Berechnung des voraussichtlichen Steuerbetrages;
  • Entgegennahme und Ablieferung der Steuersicherungen;
  • Belehrung der Erwerber über die Steuerhaftung;
  • Meldung über grundbuchlich vollzogene Veräusserungen.

3.   Mitwirkung der Betreibungs- und Konkursbehörden

Der Begriff der Betreibungs- und Konkursbehörden ist im Sinne von Art. 5 des Schuldbetreibungs- und Konkursgesetzes (SchKG) zu verstehen. Er schliesst insbesondere auch ausseramtliche Konkursverwaltungen mit ein.

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung (BGE 122 III 246 ff.; BGE 120 III 152 ff.) stellen Grundstückgewinnsteuern, die auf Grund einer im Zwangsverwertungsverfahren erfolgten Veräusserung geschuldet werden, Verwertungskosten im Sinne des Schuldbetreibungs- und Konkursgesetzes dar. Im Zwangsverwertungsverfahren wirken die Betreibungs- und Konkursbehörden daher zum Zwecke der Steuersicherung und Veranlagung nach Weisung der kantonalen Steuerverwaltung mit (§ 16 GGStV); nähere Ausführungen dazu siehe Schwyzer Steuerbuch Nr. 70.40, Weisung zur Erhebung der Grundstückgewinnsteuer bei Zwangsverwertungen

Bei einem Freihandverkauf gemäss Art. 143b SchKG, bei Verfahren betreffend Spezialliquidation eines Grundstücks gemäss Art. 230a Abs. 2 SchKG bzw. bei konkursamtlicher Liquidation einer ausgeschlagenen Erbschaft, sowie bei weiteren speziellen Veräusserungstatbeständen sind die vorstehenden Ausführungen sinngemäss zu beachten.

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