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Kanton Schwyz - Privatpersonen - Steuern - Grundstückgewinnsteuer - Wegleitung - Steuerbegründende Veräusserungen - Zivilrechtliche Veräusserungen

Zivilrechtliche Veräusserungen (§ 106 Abs. 1 StG)

Als zivilrechtliche Veräusserung im Sinne des Grundsteuerrechts gilt der Übergang von zivilrechtlichem (sachenrechtlichem) Eigentum an einem Grundstück oder einem Grundstückanteil vom bisherigen Rechtsträger auf einen anderen. Als Grundstücke gelten gemäss § 105 StG die Liegenschaften, die in das Grundbuch aufgenommenen selbstständigen und dauernden Rechte (z.B. Baurechte), die Bergwerke, die Miteigentumsanteile an Grundstücken, die mit den Grundstücken fest verbundenen Sachen und Rechte sowie Bauten und Anlagen auf fremdem Boden.

Zum Erwerb des sachenrechtlichen Grundeigentums bedarf es neben dem gültigen Rechtsgrund in der Regel der Eintragung im Grundbuch. Dabei ist zu unterscheiden zwischen Veräusserung durch Grundbucheintrag (absolutes Eintragungsprinzip) und aussergrundbuchlicher Veräusserung (relatives Eintragungsprinzip).

Zu den Veräusserungen durch Grundbucheintrag zählen hauptsächlich zivilrechtlich gültige Rechtsgeschäfte wie der Kauf (diesem gleichgestellt sind die Verpfründung, die Sicherungsübereignung) sowie der treuhänderische Erwerb, der Tausch, die Schenkung. Die Steuerpflicht entsteht in solchen Fällen mit dem Eintrag ins Grundbuch (konstitutive Wirkung des Eintrages gemäss Art. 656 Abs. 1 ZGB). Der Zeitpunkt der Beurkundung des Vertrages oder der Übergang von Nutzen und Gefahr ist bei diesen Rechtsgeschäften ohne Bedeutung.

Eine aussergrundbuchliche Veräusserung findet statt bei Aneignung, Begründung, Änderung oder Aufhebung der Gütergemeinschaft, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder richterlichem Urteil (vgl. Art. 656 Abs. 2 ZGB; Art. 665 Abs. 3 ZGB). Die Steuerpflicht entsteht in solchen Fällen mit dem Vorliegen des für die Veräusserung massgeblichen Rechtsgrundes (Zuschlag anlässlich der Versteigerung; bei Enteignung in der Regel die Auszahlung der Entschädigung etc.). Der Grundbucheintrag hat lediglich deklaratorische Bedeutung; dieser ist aber notwendig, damit der Eigentümer über das Grundeigentum verfügen kann.

Ohne Eintragung im Grundbuch erworben werden kann das sachenrechtliche Grundeigentum einzig bei Änderungen im Gesellschafterbestand von Kollektiv- oder Kommanditgesellschaften (die Verschiebung der ideellen Anteile der berechtigten Personen gilt gemäss Praxis als zivilrechtliche Veräusserung, wobei die Steuerpflicht lediglich im Umfang der abgetretenen Gesellschaftsanteile ausgelöst wird; StE 1992 B 42.21 Nr. 6). Für den Zeitpunkt der Veräusserung wird auf die zwischen den Gesellschaftern gültigen Vereinbarungen abgestellt.

Unter Grundstückanteil sind sowohl Mit- wie Gesamteigentumsanteile zu verstehen und werden nach dem grundstückgewinnsteuerlich gleich behandelt. Steuerlich betrachtet handelt es sich in beiden Fällen um selbstständige Anteilsquoten an der Gesamtsache. Steuerpflichtig sind alle Veränderungen im Personenbestand von Gesamthandverhältnissen (Erbengemeinschaften, Gemeinderschaften und einfachen Gesellschaften) infolge Ein- oder Austritt.

Kasuistik:

  • Jede zivilrechtliche Veräusserung ist grundstückgewinnsteuerpflichtig, auch wenn sie wirtschaftlich betrachtet keine Veräusserung darstellt, sofern nicht ausdrücklich ein steueraufschiebender resp. steuerbefreiender Tatbestand vorliegt (StE 1988 B 42.21 Nr. 4, StPS 1989 H.1 S.44-59); so führt auch die Veräusserung zwischen AG und Alleinaktionär zu einer steuerpflichtigen Veräusserung.
  • Ein blosser Namen- bzw. Firmenwechsel bewirkt keine Veräusserung an Grundstücken (RB 1977 Nr. 83).
  • Der treuhänderische Grundstückerwerb ist - ungeachtet des wirtschaftlichen Gehaltes - grundstückgewinnsteuerpflichtig. Dabei löst sowohl die zivilrechtliche Eigentumsübertragung auf den Treuhänder wie auch diejenige vom Treuhänder auf den Treugeber die Grundstückgewinnsteuer aus. Ebenso unterliegt die Sicherungsübereignung als zivilrechtliche Veräusserung der Grundstückgewinnsteuer (StE 1989 B 42.21 Nr. 5).
  • Beim reinen Tausch von Grundstücken - wo der Mehrwert nicht in Geldform realisiert werden kann - wird die Umwandlung in eine andere Wertform (Gewinn in Form eines anderen Grundstücks) der geldmässigen Realisierung gleichgestellt (BGE 81 I 336; StE 1986 ZH A 21.12. Nr. 6; BGr 13.12.1984).
  • Der Tausch von Grundstücken ist vollumfänglich (nicht nur im Umfang eines allfälligen Aufpreises) steuerpflichtig, sofern kein Steueraufschubs- bzw. Steuerbefreiungstatbestand gegeben ist (StE 1994 B 42.36 Nr. 4). Beim gewöhnlichen Tausch (wettauf) entspricht der Verkehrswert des eingetauschten Grundstücks dem Veräusserungserlös. Beim Tausch mit Aufgeld ist dieses bei der empfangenden Person zusätzlich zum Veräusserungserlös hinzuzurechnen.
  • Die Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum (oder umgekehrt) ohne Verschiebung der Anteile stellt wohl eine zivilrechtliche Veräusserung dar, wird gemäss Praxis jedoch nicht besteuert.
  • Bei Überführung eines Grundstücks aus einem Gesamthandverhältnis in das Alleineigentum einer beteiligten Person erfolgt eine Besteuerung im Umfang des Fremdquotenüberganges (StE 1986 B 42.21 Nr. 2).
  • Bei Auflösung von Mit- oder Gesamteigentum und Zuweisung zu Alleineigentum ohne Änderung der Anteile liegt wohl eine zivilrechtliche Veräusserung vor, steuerrechtlich betrachtet veräussert jedoch jede beteiligte Person ihren Anteil an sich selbst. Die Besteuerung unterbleibt, sofern die Auflösung entsprechend den (ideellen) Anteilen zu Anlagekosten und ohne Aufpreiszahlungen vorgenommen wird.

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