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Kanton Schwyz - Privatpersonen - Steuern - Grundstückgewinnsteuer - Wegleitung - Steuerbegründende Veräusserungen - Veräusserungserlös allgemein

Veräusserungserlös allgemein

Als Veräusserungserlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen. Sachleistungen werden zum Verkehrswert, wiederkehrende Leistungen zum Barwert angerechnet (§ 114 Abs. 1 StG). Wird kein Preis festgelegt oder liegt ein Tausch vor, gilt der Verkehrswert im Zeitpunkt der Veräusserung als Verkaufspreis (§ 114 Abs. 2 StG).

Massgebend für die Bestimmung des Veräusserungserlöses ist die Summe aller Leistungen, welche die Vertragsparteien zum Gegenstand des obligatorischen Vertrags als dem Rechtsgrund für die Übertragung des Grundstücks gemacht haben und die in kausalem Verhältnis zur Veräusserung standen. Neben dem Kaufpreis sind daher auch sämtliche weiteren Parteivereinbarungen (innerhalb und ausserhalb des eigentlichen Kaufvertrages) zu berücksichtigen (vgl. dazu auch Richner / Frei / Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 220 N 2 ff. und N 20).

Veräusserungserlös und Erwerbspreis sind bei der Grundstückgewinnsteuer begrifflich identisch. Die Aussagen über den Veräusserungserlös gelten deshalb sinngemäss auch für den Erwerbspreis.

Kasuistik:

  • Massgebender Stichtag für die Bewertung der Gesamtheit der Leistungen für die Übereignung des Grundstückes ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, nicht erst der Eigentumsübergang (RB 1998 Nr. 159; vgl. dazu auch Richner / Frei / Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 220 N 6).
  • Nach dem Gesetzeswortlaut von § 114 Abs. 1 StG ist bei der Bestimmung des Veräusserungserlöses nur eine wirtschaftliche und nicht eine zivil- resp. sachenrechtliche Betrachtungsweise einzunehmen; daher kann der öffentlich beurkundete Kaufpreis nicht allein für die Grundstückgewinnsteuer massgebend sein (siehe dazu auch SZ VGE 621/03 vom 6.2.2004).
  • Grundsätzlich bestimmt sich der massgebende Veräusserungserlös nach dem nominellen Verkaufspreis. Davon ist nur dann abzuweichen, wenn ein allfälliger Minderwert bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen hat. Später eingetretene Entwertungen oder Einbussen bei der Verwertung fallen ausser Betracht (RB 1988 Nr. 40 = StE 1989 B 44.1 Nr. 3; RB 1987 Nr. 19 = StE 1987 B 24.1 Nr. 1; VGE 314/95, 21.9.1995, StPS 14 1996 H.1 S.35 – 56; ZH VGr 18.6.1996, StE 1997 B 44.11 Nr. 9; StKE 421-45-68/99 vom 4.07.2000).
  • Ein (nicht übertragbares, jedoch ausgeübtes) Kaufsrecht steht wesensgemäss bereits aus zivilrechtlicher Sicht in kausalem Zusammenhang zur Eigentumsübertragung, so dass auch das bezahlte Kaufrechtsentgelt in Beziehung zum Kaufvertrag und somit zum Kaufpreis erscheint (siehe dazu auch SZ VGE 621/03 vom 6.2.2004) und somit zum Veräusserungserlös gehört.
  • Beim gewöhnlichen Tausch von Grundstücken (wettauf) entspricht der Verkehrswert des eingetauschten Grundstücks dem Veräusserungserlös (LGVE 1974 II Nr. 64). Beim Tausch mit Aufgeld ist dieses bei der empfangenden Person zusätzlich zum Veräusserungserlös hinzuzurechnen.
  • Alle Leistungen, welche in kausalem Verhältnis zur Veräusserung standen, bilden den Veräusserungserlös resp. Erwerbspreis (ZH VGr 8.3.1994, SR 93/0057; ZH VGr 14.9.1993, SR 93/0025). Sonderleistungen, wie etwa Räumungs- oder Umzugsentschädigungen, sind dazuzurechnen.
  • Gewinnanteile, die die Verkäuferschaft an Dritte (z.B. Miterbinnen oder Miterben) weitergeben muss, können nicht vom Veräusserungserlös abgezogen werden (LU VGE vom 29.5.1996; LU VGE vom 8.9.1995; LGVE 1981 II Nr. 15; ZStP 1993, 193 und 270).

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