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Kanton Schwyz - Privatpersonen - Steuern - Grundstückgewinnsteuer - Wegleitung - Ersatzbeschaffung - Ersatzbeschaffung Wohneigentum

Ersatzbeschaffung Wohneigentum (§ 109 StG)

Allgemein

Die Besteuerung wird auf Begehren der steuerpflichtigen Person aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Die angemessene Frist beträgt in der Regel vier Jahre vor oder nach der Veräusserung (§ 109 Abs. 1 StG). Für Ferien- und Zweitliegenschaften ist Abs. 1 nicht anwendbar (§ 109 Abs. 2 StG).

Hinweise zu den Voraussetzungen und dem Verfahren siehe Ersatzbeschaffung von Wohneigentum.

Kasuistik:

  • Eheleute werden entsprechend den grundbuchlichen Eigentumsverhältnissen als getrennte Steuersubjekte behandelt, auch bei der Familienwohnung (Berner Verwaltungsgericht, 16.09.1994).
  • Selbstgenutzt ist die Wohnliegenschaft, wenn sie die steuerpflichtige Person zusammen mit ihrer Familie tatsächlich selber bewohnt. Das schliesst deren Vermietung grundsätzlich aus (Ausnahme bei kurzfristiger Vermietung der veräusserten oder der Ersatzliegenschaft im Zusammenhang mit der Ersatzbeschaffung von weniger als einem Jahr [StE 1996 B 42.38 Nr. 15]).
  • Wird ein Grundstück durch Erbgang erworben und danach veräussert, so ist für die Gewährung des Steueraufschubes infolge Ersatzbeschaffung Wohneigentum eigenes tatsächliches Bewohnen des veräusserten Grundstücks durch die Erben notwendig. Das Selbstbewohnen durch den Erblasser kann den Erben nicht angerechnet werden (siehe dazu StE 1992 B 42.38 Nr.9).
  • Wenn in einem Einfamilienhaus ein einziges Zimmer als Arbeitszimmer beansprucht resp. ein einziges Zimmer (ohne Küche und Nebenräume) vermietet war, kann von einer Gewinnaufteilung abgesehen werden (marginale Bedeutung, VGE 312/86 vom 31.07.1986, StPS Januar 1987 S. 55 ff.).
  • Der bei Veräusserung eines selbstgenutzten Einfamilienhauses erzielte Gewinn kann auch auf eine selbstbewohnte Wohnung in einem als Ersatzobjekt erworbenen Mehrfamilienhaus übertragen werden (Verwaltungsgericht Baselland, 27.08.1997, StE 1998 BL, B 42.38 Nr. 16).
  • Ein Ersatzbeschaffungstatbestand liegt auch dann vor, wenn die Zweitliegenschaft ursprünglich zwar nicht in der Absicht einer Nutzung als Eigenheim erworben wurde, auf dem Grundstück innert angemessener Frist seit Veräusserung der Erstliegenschaft aber umfangreiche bauliche Massnahmen (Neubau, Sanierung) im Hinblick auf die erwähnte Nutzungsart vorgenommen werden. In einer solchen Situation begründen nicht die Investitionen in den früheren Erwerb der Zweitliegenschaft, sondern nur die unmittelbar in das neue Wohnobjekt fliessenden Investitionen im entsprechenden Umfang die steuerliche Privilegierung des bei Veräusserung der vormaligen Liegenschaft erzielten Erlöses (RB 1997 Nr. 49 = ZStP 1998, 141 = StE 1998 B 42.38 Nr. 17).
  • Kein Ersatzbeschaffungstatbestand liegt vor, wenn ein unüberbautes Grundstück veräussert und der Erlös zum Ausbau des bestehenden Eigenheims verwendet wird. Eine Ersatzbeschaffung setzt einen Wohnorts- oder Wohnsitzwechsel voraus (ZH VGr 7.12.1994, SR 94/0072).
  • Bauland stellt kein selbstbewohntes Wohneigentum dar, für das eine steueraufschiebende Ersatzbeschaffung möglich wäre. Daran kann auch der Umstand nichts ändern, dass das auf dem betreffenden Grundstück geplante Einfamilienhaus wegen der Abweisung des Baugesuches nicht realisiert werden konnte (BL Verwaltungsgericht 13.5.1998, BStPra Bd. XIV 1998 Heft 2 S.71 – 77).

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