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Gestaltungsplan

Inhalt und Rechtswirkung

Gestaltungsplan

Der Gestaltungsplan ist Teil der Nutzungsplanung und damit wie der Zonenplan und das Baureglement eigentümerverbindlich. Der Gestaltungsplan verfeinert die Vorgaben des Zonenplanes mit zusätzlichen Aussagen über die Nutzung, Erschliessung, Bebauung und Ausstattung. Daher wird auch von "Sondernutzungsplänen" gesprochen. Gestaltungspläne werden vom Gemeinderat erlassen und sind vom Regierungsrat zu genehmigen.

Ein Gestaltungsplan wird in der Regel vom Grundeigentümer erstellt. Der Gestaltungsplan bezweckt eine bessere Überbauung, Erschliessung und Gestaltung, als dies mit der Normalbauweise erreichbar ist. Gestaltungspläne gelten in Ergänzung zum Baureglement als Grundlage für das anschliessende Baubewilligungsverfahren. Mit Gestaltungsplänen sind namentlich die Anordnung und Gestaltung der Bauten und der Freiräume zu regeln. Ferner ist die Erschliessbarkeit des Gestaltungsplanareals nachzuweisen. In einem Richtprojekt wird zudem aufgezeigt, dass der Gestaltungsplan umsetzbar ist.

Primäre Rechtsgrundlagen

  • Planungs- und Baugesetz vom 14. Mai 1987 (PBG, SRSZ 400.100)
  • Vollzugsverordnung zum PBG vom 2. Dezember 1997 (VVzPBG, SRSZ 400.111)
  • Bau- und Zonenordnung der Gemeinde (Link zu Gemeinden)

Allgemeine Grundlagen

Mindestfläche

Gestaltungspläne umfassen in der Regel ein Baugebiet von mindestens 3'000 m2 (Kernzonen: mindestens 1'500 m2). Einzelne Gemeinden haben im Baureglement grössere Mindestflächen festgelegt.

Grundordnung

Die massgebende Grundordnung bildet die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und das kantonale Planungs- und Baugesetz. Weist ein Gestaltungsplan im Vergleich zur Grundordnung wesentliche Vorteile auf, kann von der Grundordnung abgewichen werden. Ferner kann eine Nutzungsdurchmischung zugelassen werden, sofern Zweck und Charakter der betroffenen Zonen grundsätzlich gewahrt bleiben.

Freiwilliger Gestaltungsplan

Gestaltungspläne werden auf Antrag der Eigentümer erlassen. Wenn die Mindestanforderungen des Planungs- und Baugesetzes und des Baureglementes erfüllt sind, kann ein Gestaltungsplan auf freiwilliger Basis erstellt werden.

Gestaltungsplanpflicht

Ist im Zonenplan ein Gebiet als gestaltungsplanpflichtig bezeichnet, muss ein Gestaltungsplan erstellt werden. Für gestaltungsplanpflichtige Gebiete liegen in der Regel besondere öffentliche Interessen vor, die berücksichtigt werden müssen, zum Beispiel:

  • Geschützte und schützenswerte Ortsbilder oder empfindliche Landschaften
  • Gebiete mit dichter oder charakteristischer Bebauung oder gemeinnützigen Anlagen
  • Gebiete, in denen die Erschliessung mit der Bebauung abgestimmt werden muss
  • Gebiete mit besonderer Eignung für eine Gesamtüberbauung oder eine verdichtete Überbauung
  • Gebiete mit erforderlichen Lärmschutzmassnahmen.

Bei gestaltungsplanpflichtigen Gebieten ist die Rücksprache mit der Planungsbehörde zu empfehlen, damit die öffentlichen Interessen und die Grundeigentümerinteressen frühzeitig aufeinander abgestimmt und gute Lösungen erzielt werden können.

Vorteile und Ausnahmen

Bauvorschriften garantieren in der Regel noch keine gute Überbauung. Oftmals widersprechen besonders gute Lösungen einzelnen Baureglementsbestimmungen. Gestaltungspläne können daher von den kantonalen und kommunalen Vorschriften abweichen, wenn nachgewiesen wird, dass mit den Ausnahmen auch besondere Vorteile für die Öffentlichkeit erreicht werden. Die Ausnahmen müssen den Planungs- und Baugesetz und Baureglement vorgegebenen Rahmen einhalten (z.B. Mindestabstände gegenüber Nachbargebieten; Zulässigkeit beanspruchter Ausnahmen).

Einhaltung der Messweise

Abweichungen von kommunalen und kantonalen Bauvorschriften sind nur so weit zulässig, als es das Baureglement und das Planungs- und Baugesetz gestatten. In der Regel kann von bestimmten Baumassen abgewichen werden (je nach Baureglement z.B. für Gebäude- und Firsthöhen, Gebäude- und Grenzabstände innerhalb des Gestaltungsplanareals). Die Messweisen und Definitionen des Baureglements und des Planungs- und Baugesetzes sind jedenfalls einzuhalten (z.B. Messvorschrift für die Gebäudehöhe).

Nachweis der Vorteile

Ausnahmen von kantonalen und kommunalen Bauvorschriften, müssen durch mehrere wesentliche und verbindlich geregelte Vorteile begründet sein. Solche Vorteile liegen namentlich vor, wenn (vgl § 24 PBG)

  • eine grosszügige, zweckmässige Anlage der Frei-, Spiel- und Abstellflächen vorgesehen ist;
  • Besondere Massnahmen zum Energiesparen getroffen werden;
  • preisgünstiger Wohnraum für Familien geschaffen wird;
  • die Bauten sich gut in die Umgebung einfügen;
  • die Bauten ein gutes Gesamtbild ergeben;
  • die Bauten dank verdichtetem Bauen wenig Land verbrauchen;
  • die Bauten sich architektonisch besonders auszeichnen;
  • andere im öffentlichen Interesse liegend Mehrleistungen ausgewiesen werden.

Inhalt von Gestaltungsplänen

Ein Gestaltungsplan umfasst in der Regel:

  • Plan mit rechtsverbindlichem und orientierendem Planinhalt (Grundlage Grundbuchplan);
  • Sonderbauvorschriften (rechtsverbindlich);
  • Richtprojekt und erläuternder Bericht (zur Orientierung; richtungsweisend);
  • weitere Unterlagen gemäss Baureglement der Gemeinde.

Mindestinhalt

Der Gestaltungsplan grenzt das Bezugsgebiet (Perimeter) ab und hält Lage, Stellung und Gestaltung der Bauten und Anlagen fest. Im Gestaltungsplan und in den Sonderbauvorschriften sind verbindlich und mit einem angemessenen Projektierungsspielraum zu regeln:

  • Baubereiche, mit horizontalen und vertikalen Massen,
  • Erschliessung
  • Frei- und Spielflächen
  • Gestaltungsvorschriften
  • Ev. weitere Festlegungen gemäss Baureglement der Gemeinde.

Orientierende und verbindliche Inhalte sind eindeutig zu unterscheiden, interne und externe Mindestabstände zu vermassen.

Verfahren

Das kantonale Recht ordnet Zuständigkeiten und Verfahren und bestimmt, wie die Grundeigentümer, Gemeinden und andere Träger raumwirksamer Aufgaben bei der Gestaltungsplanerarbeitung mitwirken (Art. 10 RPG; §§ 30 und 31 PBG).