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Teilveräusserungen (§ 118 StG)

Bei parzellenweiser Veräusserung ist der Gesamterwerbspreis nach dem Wertverhältnis im Zeitpunkt des Erwerbs anteilmässig anzurechnen (§ 118 Abs. 1 StG). Nicht einer bestimmten Parzelle zurechenbare Aufwendungen sind anteilmässig zu verlegen (§ 118 Abs. 2 StG).

Teilveräusserungen ab demselben Grundstück oder Stammgrundstück setzen ein ursprünglich einheitliches Grundstück voraus (sinngemäss zählen dazu aber auch mehrere grundbuchlich selbstständige Grundstücke, die gleichzeitig von der gleichen Person erworben wurden), welches parzelliert wurde. Denn nur dieser Fall der Teilveräusserung eines (resp. mehrerer) ursprünglich zusammengehörigen Grundstücks erfordert eine Regelung, aus der hervorgeht, auf welche Weise dessen Anlagekosten (Gesamterwerbspreis und Aufwendungen) bei der Gewinnberechnung für die einzelnen veräusserten (Teil-)Parzellen anzurechnen sind.

Aufteilung von Anlagekosten


1.   Erwerbspreis sowie Kosten und Abgaben bei Erwerb

Bei Teilveräusserungen ab gesamthaft erworbenen Grundstücken sind für die Aufteilung des Erwerbspreises auf die einzelnen Grundstücke oder Grundstücksteile die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs massgebend. Die im Zeitpunkt der Teilveräusserung preisbestimmenden Faktoren (bspw. Angebot und Nachfrage, Wirtschaftslage usw.) sind ohne Bedeutung. Die Aufteilung erfolgt i.d.R. wie folgt:

  • bei unüberbauten Grundstücken mit einheitlichem Landwert im Verhältnis der Grundstücksflächen;
  • bei unüberbauten Grundstücken mit unterschiedlichen Landwerten im Verhältnis der einzelnen im Zeitpunkt des Erwerbs gültigen Landwerte der steueramtlichen Schätzung;
  • bei überbauten Grundstücken im Verhältnis der einzelnen im Zeitpunkt des Erwerbs gültigen Land- und Gebäudewerte der steueramtlichen Schätzung.

Die Aufteilung des Erwerbspreises nach Verkehrswerten (im Zeitpunkt des Erwerbes) kann erfolgen, wenn die steueramtliche Schätzung den tatsächlichen Verhältnissen ungenügend Rechnung trägt.

Kasuistik:

  • Bei der Ermittlung des Anlagewerts ist der Gesamterwerbspreis nach objektiven Grundsätzen zu verlegen (ZH VGr 25.11.1980, SR 9/1980; RB1956 Nr. 114).


2.   Übrige Aufwendungen

Bei Teilveräusserungen sind die Aufwendungen den einzelnen Grundstücken nach dem ihnen im Zeitpunkt der Vornahme zukommenden Wert zu verlegen. Die Aufteilung erfolgt i.d.R. wie folgt:

Bei Teilveräusserungen sind die Aufwendungen den einzelnen Grundstücken nach dem ihnen im Zeitpunkt der Vornahme zukommenden Wert zu verlegen. Die Aufteilung erfolgt i.d.R. wie folgt:
  • Erschliessungskosten, welche nur der erschlossenen Fläche dienen: Aufteilung nach erschlossener Landfläche (m2).
  • Erschliessungskosten, welche (bei Etappierung einer Überbauung) auch späteren Etappen dienen: Verteilung auf die gesamte damit erschlossene Fläche.
  • Bauzinsen Land: Im Verhältnis der anrechenbaren Erwerbspreise.
  • Gebäude- und Baunebenkosten, Bauzinsen Gebäude: I.d.R. nach Volumen (m3); bei Stockwerkeigentum jedoch im Verhältnis der Wertquoten.

Kasuistik:

  • Aufwendungen, die sich klar und eindeutig auf einen bestimmten Grundstücksteil beziehen, sind im Rahmen der gesonderten Gewinnermittlung diesem Teil zuzuordnen. Eine Ausscheidung nach objektiven Kriterien erfolgt hingegen für nicht direkt zurechenbare Aufwendungen. So sind Erschliessungskosten als unausscheidbare Aufwendungen anteilmässig anrechenbar, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob unter objektiven Gesichtspunkten bloss ein Teil des Grundstücks für die gewollte und mögliche Nutzung genügt hätte (ZH VGr 1.10.1991).
  • Wer an einem Grundstück Stockwerkeigentum begründet und Einheiten veräussert, nimmt Teilveräusserungen vor; unausscheidbare Aufwendungen sind nach Wertquoten anrechenbar (ZG Verwaltungsgericht 28.4.1994, Gerichts- und Verwaltungspraxis ZG, 1993/94 S. 76).
  • Die steuerpflichtige Person muss sich für die Gewinnberechnung einer Teilveräusserung grundsätzlich nicht bei den Anlagekosten behaften lassen, die zur Einschätzung der Grundstückgewinnsteuer für frühere Teilveräusserungen ermittelt worden sind (RB 1982 Nr. 112).
  • Der Umstand allein, dass sich die Teilveräusserung eines Grundstücks wertmindernd auf das zurückbehaltene Grundstück auswirkt, rechtfertigt keine Abweichung vom Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung (RB 1964 Nr. 75; ZH VGr 12.6.1984).
  • Bei Veräusserung eines baurechtsbelasteten Grundstücks dürfen keine Aufwendungen für die im Baurecht errichtete Baute berücksichtigt werden (RB 1992 Nr. 45).

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