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Belastung von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen (§ 106 Abs. 2 Bst. b StG)

Die Belastung von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten (z.B. Baurecht, Kiesausbeutungsrecht) oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (z.B. Bauverbot; Gastgewerbebeschränkungen) ist steuerpflichtig, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesentlich beeinträchtigt und dafür ein Entgelt entrichtet wird.

Bei der steuerrechtlichen Beurteilung kommt es nicht darauf an, ob es sich um ein selbstständiges oder unselbstständiges Recht handelt.

Voraussetzungen

Die Belastung muss dauernd und entgeltlich sein. Dabei ist nicht von Bedeutung, ob die Entschädigung einmalig oder ratenweise geleistet wird.

Die unbeschränkte Bewirtschaftung oder der Veräusserungswert der Grundstücke oder eines Grundstückteils müssen wesentlich beeinträchtigt werden. Betrifft die Beeinträchtigung nur einen Teil des Grundstücks, ist deren Wesentlichkeit bezogen auf den betroffenen Grundstückteil zu beurteilen.

Eine wesentliche Beeinträchtigung ist anzunehmen bei:

  • der Errichtung eines Bauverbots;
  • Einräumung von selbstständigen und unselbstständigen Bau-, Überbau- oder Deponierechten;
  • Einräumung einer mit einem Baurecht verbundenen Dienstbarkeit (z.B. Baurecht für Gehweg zusammen mit Fusswegrecht; Einbaurecht für die Errichtung einer Transformatoren-Station);
  • Belastung eines Grundstücks mit einer Ausnützungsverlagerung z.G. eines anderen Grundstücks (Teilveräusserung);
  • einschneidenden Bauhöhebeschränkungen oder Näherbaurechten, welche die Überbauungsmöglichkeit des belasteten Grundstücks wesentlich beeinträchtigen;
  • Einräumung von Durchleitungsrechten für Hochspannungsleitungen.

Keine wesentliche Beeinträchtigung ist, sofern die belastete Fläche nicht vollumfänglich unbenutzbar wird, anzunehmen bei:

  • Einräumung eines Fusswegrechts zu Gunsten des Nachbargrundstücks;
  • Einräumung von Nutzungsrechten an Schutzräumen im Kriegsfall;
  • Einräumung von Durchleitungsrechten für normale Werkleitungen (Abwasser, Strom etc.).

Sind die Voraussetzungen für die Besteuerung einer auf unbeschränkte Zeit eingeräumten Belastung trotz Entgeltlichkeit nicht erfüllt, erfolgt deren Berücksichtigung i.d.R. bei einer späteren Veräusserung des Grundstücks durch Abzug von den Anlagekosten. Ist die Belastung hingegen für eine beschränkte Zeit eingeräumt (und sind die Voraussetzungen für eine Erhebung der Grundstückgewinnsteuer nicht gegeben), ist das für die Belastung erhaltene Entgelt mit der Einkommens- resp. Gewinnsteuer zu erfassen.

 

Kasuistik:

  • Zugunsten einer bestimmten Person errichtete Personaldienstbarkeiten wie beispielsweise Nutzniessung und Wohnrecht sind nicht dauernd; ihre Begründung ist deshalb keine steuerpflichtige Veräusserung im Sinne von § 106 StG. Davon zu unterscheiden sind jedoch die bei der Veräusserung eines Grundstücks der erwerbenden Person überbundenen Personaldienstbarkeiten, welche als weitere Leistung im Sinne von § 114 Abs. 1 StG beim Veräusserungserlös aufzurechnen sind.
  • Wird eine Dienstbarkeit als selbstständiges und dauerndes Recht bestellt und ins Grundbuch aufgenommen, so gilt es als selbstständiges Grundstück. Dessen Übertragung stellt eine zivilrechtliche Veräusserung dar (StE 1994 B 42.21 Nr. 6 betreffend Übertragung eines Eigentümerbaurechts).
  • Wird ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt, so liegt darin in der Regel eine dauernde und wesentliche Beeinträchtigung der unbeschränkten Bewirtschaftung des Grundstücks, die bei Entgeltlichkeit die Grundstückgewinnsteuerpflicht auslöst (Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband, § 161 N 88).
  • Die Entschädigung für den Einspracherückzug (mit gleichzeitiger Einräumung eines Grenzbaurechts) gegen einen Gestaltungsplan, dessen Realisierung den Grundstückswert wesentlich mindert, ist Grundstückgewinn und nicht Einkommen aus der Nichtausübung eines Rechts (Steuergericht Solothurn 1.7.1996, St 1995/52, Grundsätzliche Entscheide des SO Steuergerichts 1996 Nr. 2 S.7 – 11).

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