Direkt zum Inhalt springen

Acceskeys

Kanton Schwyz - Behörden - Staatskanzlei, Departemente - Finanzdepartement - Steuerverwaltung - Privatpersonen - Grundstückgewinnsteuer - Wegleitung - Steuerbegründende Veräusserungen - Anlagekosten allgemein

Anlagekosten allgemein (Nachweis, Bestimmung, Kongruenzprinzip)

1.    Nachweis

Gemäss dem auch im Steuerrecht anwendbaren Grundsatz von Art. 8 ZGB obliegt die Beweislast für steuerbegründende Tatsachen der Steuerbehörde, diejenige für steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen grundsätzlich der steuerpflichtigen Person (BGE 121 II 257 E.4c/aa S.266 und 273 E. 3c/aa S. 284; Ernst Blumenstein/Peter Locher, System des Steuerrechts, 5. Auflage, Zürich 1995, S. 379 und 415). Zu den von der steuerpflichtigen Person nachzuweisenden steuermindernden Tatsachen gehören grundstückgewinnsteuerlich i.W. die Anlagekosten.

Kasuistik:

  • Gemäss Rechtsprechung kann von einem Grundstückeigentümer erwartet werden, dass er die Belege zu Aufwendungen länger aufbewahrt als gemäss Obligationenrecht üblich; dies umso mehr, als er die steuermindernden Tatsachen nachweisen muss.

2.    Bestimmung der Anlagekosten

2.1   Allgemein

Bei der Veräusserung von Grundstücken ist bei der Berechnung der anrechenbaren Anlagekosten grundsätzlich auf den anlässlich der letzten steuerpflichtigen Veräusserung bezahlten Erwerbspreis zuzüglich der während der massgebenden Besitzesdauer vorgenommenen Aufwendungen abzustellen. Bei der Bestimmung der Anlagekosten wird der Geldentwertung nicht Rechnung getragen. Die Geldentwertung ist im Besitzesdauerabzug berücksichtigt.

Bei Veräusserung eines Grundstücks, bei dessen Erwerb, Bau oder Verbesserung die Besteuerung des bei der Ersatzbeschaffung veräusserten Grundstücks im Sinne von §§ 108 oder 109 StG oder einer entsprechenden Bestimmung eines anderen Kantons aufgeschoben wurde, wird der nicht besteuerte Gewinn von den Anlagekosten abgezogen.

Kasuistik:

  • Die Geldentwertung wird bei der Gewinnermittlung nicht berücksichtigt (BGE 95 I 130; StE 1986 B 44.1 Nr. 2).
  • Ein Steuergesetz, das keine Indexklausel vorsieht und der allgemeinen Teuerung nur mit einem Besitzesdauerabzug Rechnung trägt, ist gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts mit Art. 4 BV vereinbar (NStP Nr. 11/95).
  • Durch den Zuschlag auf dem Grundtarif bei kurzer Besitzesdauer wird der Bodenspekulation entgegengewirkt, während durch ansteigende Ermässigungen auf dem Grundtarif bei zunehmender Besitzesdauer der Altbesitz gegenüber spekulativen Veräusserungen geschont und schematisch der Geldentwertung Rechnung getragen werden soll (Richner/Frei/Kaufmann, § 225 N. 7 ff.).
  • Bei der Einkommenssteuer aufgerechnete geldwerte Leistungen können bei der Grundstückgewinnsteuer nicht gewinnmindernd geltend gemacht werden.
  • An die Widerlegung einer Schätzung, die steuermindernde Tatsachen betrifft, werden geringere Anforderungen gestellt als an den Nachweis der Unrichtigkeit einer (für steuerbegründende Tatsachen getroffenen) Ermessenseinschätzung (ZH VGr 20.11.1984, SR 79/1984).


2.2   Geschäftsvermögen im Besonderen

Bei Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögen kann zur Bestimmung der Anlagekosten jedoch i.d.R. vom aktuellen Buchwert zuzüglich der wiedereinbringbaren Abschreibungen ausgegangen werden, da damit, sofern die Abgrenzung der Anlage- und Unterhaltskosten korrekt vorgenommen wurde, auch die grundstückgewinnsteuerlichen Anlagekosten wiedergegeben werden; der sich ergebende Betrag ist um die als Unterhaltskosten zu qualifizierenden Aufwendungen und andere grundstückgewinnsteuerlich nicht anrechenbare Kosten sowie um buchmässige Aufwertungen, welche nicht aufgrund wertvermehrender Investitionen vorgenommen wurden, zu reduzieren.

Beispiel:

Buchwert per Veräusserung   Fr. 720 000.--
+ wiedereinbringbare Abschreibungen (Besteuerung bei der Einkommens-    
[§ 19 Abs. 4 StG] resp. Gewinnsteuer [§ 64 Abs. 3 StG])   Fr.   80 000.--
- Differenz bei Einbuchung Erwerbspreis (i.d.R. bei Selbstständigerwerbenden;    
Besteuerung Rechtsvorgänger wurde i.S. von § 107 StG aufgeschoben):    
Eingebuchter Erwerbspreis Fr. 420 000.-- -
Effektive Anlagekosten Rechtsvorgänger Fr. 300 000.-- Fr. 120 000.--
- Anteil Unterhaltskosten   Fr.   30 000.--
- Buchmässige Aufwertungen   Fr. 100 000.--
Anrechenbare Anlagekosten   Fr. 550 000.--

Kasuistik:

  • Buchmässige Aufwertungen eines Grundstückes gehören nicht zu den anrechenbaren Aufwendungen; sie erhöhen den massgebenden Anlagewert ebensowenig, wie Abschreibungen diesen vermindern (ZH Oberrekurskommission 1954 Nr. 91 S. 67).
  • Die Nichtberücksichtigung der zur Vermeidung einer Überschuldung vorgenommenen buchmässigen Aufwertung verstösst nicht gegen das Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (VGE 329/95, 26.10.1995 / BGr 5.7.1996, 2P.420/1995, StPS 14 1996 H.2 S.88 - 96 [VGE] und S.97 - 103 [BGr] = StE 14 1997 A 22 Nr.2 [Wiedergabe Urteil Bundesgericht]).

3.    Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip)

Das Grundstückgewinnsteuerrecht wird vom allgemein gültigen Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse resp. Kongruenzprinzip beherrscht. Veräusserungserlös und Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) müssen sich auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen. Hat sich die Substanz eines Grundstücks während der massgebenden Besitzesdauer geändert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare Verhältnisse zu schaffen. Nur auf diese Weise lässt sich erreichen, dass mit der Grundstückgewinnsteuer bloss die unverdienten, d. h. die konjunkturbedingten Wertzuwachsgewinne bzw. Mehrwerte besteuert werden. So löst die tatsächliche Verschlechterung eines Grundstücks als Folge eines Gebäudeabbruchs keine Grundstücksteuerpflicht aus; bei einer nachfolgenden Veräusserung des Grundstücks wird der Gewinn in der Weise ermittelt, dass vom Erwerbspreis der der tatsächlichen Verschlechterung entsprechende Wert abgezogen wird. Dabei ist zu schätzen, welcher Erwerbspreis bezahlt worden wäre, wenn das Grundstück schon im Erwerbszeitpunkt "verschlechtert" gewesen wäre.

Kasuistik:

  • Hat sich die tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit eines Grundstücks während der massgebenden Besitzesdauer geändert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare Verhältnisse herzustellen (ZH VGr 21.4.1999, StE 17 2000 H.1 B 44.1 Nr.7, ZStP 4 / 1999, S.342 ff., mit Hinweisen auch zum Folgenden; vgl. Richner/Frei/Kaufmann, § 219 N. 8); verletzt wäre der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse somit dann, wenn Aufwendungen für Bauten, die am Handänderungsstichtag, das heisst beim Eigentumsübergang, nicht mehr vorhanden sind, den Anlagekosten zugerechnet würden.
  • Wurden die auf einem veräusserten Grundstück befindlichen Gebäulichkeiten zu Recht als Abbruchobjekte gewürdigt, sind gemäss dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip) nur die Anlagekosten für das Bauland zu berücksichtigen (ZH VGr 14.6.2000 = ZStP 2000 H.4 S.304 - 308 Nr. 39 = StE 18 2001 H.4/5 B 44.1 Nr. 10).

zurück